INVESTIR EN REPUBLIQUE DOMINICAINE

On vous dit tout ou presque.

Cet article a pour mission principale de répondre aux questions les plus courantes si vous projetez d’acquérir un bien, que cela soit une habitation, un commerce ou un terrain.

Pourquoi devriez-vous choisir La République dominicaine (RD)

• Ce pays est idéalement situé en plein cœur des Antilles Caraïbes.
• Il bénéficie d’un accès privilégié aux marchés des Etats-unis, de l’Union Européenne, et de l’Amérique Centrale.
• Vous profitez d’une politique de grande ouverture à l’investissement et au commerce international. Aujourd’hui la RD est le principal récepteur d’Investissements Etrangers Directs. 
• Avec une croissance économique moyenne d’environ 5 à 6 % par an, la RD a l’une des économies les plus dynamiques de la région des Caraïbes et d’Amérique latine. 
• Et bien sûr, c’est, LA, destination touristique par excellence : En 2023, la République dominicaine s’est classée dans le top 10 des destinations touristiques les plus prisées au monde avec un nombre record de 10 millions de touristes. ( les Traveler’s Choice Best of the Best awards de TripAdvisor). 

Ai-je le droit d’investir en RD en tant qu’étranger ?

Bien sûr….

Vous bénéficiez d’une égalité de traitement 

La constitution de la RD vous accorde les mêmes droits que les nationaux. Vous êtes donc assujettis aux mêmes obligations (normes et réglementation).

L’état vous accompagne dans vos investissements   

Le Centre d’exportation et d’investissement de la République dominicaine est une institution gouvernementale qui a pour but de favoriser les exportations et de faciliter l’investissement étranger du pays.

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PRODOMINICANA aide les investisseurs étrangers dans leurs activités commerciales en RD . Elle offre des conseils et des renseignements gratuits et s’occupe de vos  démarches de permis auprès de diverses entreprises gouvernementales.

Un cadre juridique souple 

La reconnaissance des investissements conduit à l’élimination de tous les obstacles au flux des capitaux vers l’intérieur et l’extérieur du pays.

Vous profitez d’un accès à tous les secteurs de l’économie dominicaine.

L’enregistrement des investissements étrangers auprès des autorités gouvernementales n’est pas obligatoire. 

Il n’est pas exigé non plus que le gouvernement approuve le rapatriement à l’extérieur, en devise étrangère, du capital investi ou des bénéfices reçus par les entreprises.

L’industrie touristique

Les incitations dans le tourisme sont importantes : notamment des exonérations fiscales considérables sur des périodes de plus de 15 ans aux nouveaux projets qui remplissent toutes les conditions requises.

Pour quel projet ?

• Les installations  : hôtelières – les conventions – les foires – les congrès internationaux – les festivals – les spectacles et les concerts 
• La construction et l’exploitation des parcs d’amusement – des parcs écologiques et des parcs à thème – les infrastructures portuaires et maritimes – les aquariums – les restaurants –  les terrains de golf et les installations sportives. 
• Pour les petites et moyennes entreprises :  l’artisanat,  les plantes de décoration, poissons tropicaux, fermes reproductrice de petits reptiles endémiques, etc.
• Les hébergements touristiques ou autres installations complémentaires comme villas, terrains, appartements, amarres pour bâteaux, etc.

Quant aux hôtels et resorts qui existent déjà:

• Depuis – de 5 ans = exonération totale d’impôt de transfert de biens industriels et services (Itbis=TVA) sur les équipements, matériaux, machines et biens meubles requis pour la modernisation et le renouvellement de leurs installations.
• Ceux de + de 15 ans reconstruits ou rénovés pour plus de la moitié = mêmes exemptions d’impôts que les nouveaux projets. 

En outre, les personnes physiques et les entreprises peuvent déduire de leurs impôts sur les revenus jusqu’à 20% des revenus annuels, investis dans un projet touristique approuvé.

CONFOTUR est l’organisme chargé d’examiner et d’approuver les demandes d’entreprises désireuses de bénéficier de ces avantages.

Une condition cependant : l’investisseur devra entamer les travaux de façon continue et sans interruption dans les 3 ans dès l’approbation du projet au risque de les perdre.

La législation migratoire et moi. 

Combien dois-je investir pour m’établir de façon légale dans le pays et sous quelles conditions ?

• Il vous faut investir au moins 200 000 $ environ  186 000 €, 
• ou être retraités avec 1.500 $ provenant d’une caisse de retraite. Si vous avez des personnes à charge (par exemple, un conjoint ou des enfants), un supplément de 250 $ par personne est requis.
• ou rentiers en justifiant de revenus passifs mensuels minimum de 2.000 $ 

Vous pouvez alors prétendre à :  

1. Une procédure de résidence accélérée
2. L’exonération des impôts d’importation sur les effets personnels et de la maison
3. L’exonération partielle des impôts d’importation sur un véhicule à moteur 
4. L’exemption des impôts de transfert sur l’achat de votre premier immeuble dans le pays 
5. L’exonération permanente des impôts sur les dividendes et intérêts reçus de source étrangère 
6. Une remise de 50% de l’impôt sur la propriété (IPI° et sur les plus-values).

On avance,

Vous pouvez tout à fait acheter en nom propre. 

Cependant, comme en France, constituer une Société limite votre responsabilité au montant de vos investissements. Les avantages fiscaux sont aussi, nettement plus intéressants.

La transmission de la propriété est facilitée par la vente des parts sociales plutôt que de la vente directe de l’immobilier, ce qui simplifie les démarches et réduit les coûts de transfert. 

Nous y reviendrons plus bas. 

Quels statuts

Comment effectuer des transactions en République dominicaine ?

Ouvrir une succursale – Créer une filiale locale – Acheter des actions ou des parts sociales d’une société dominicaine, chose la plus courante.

Aucune interdiction aux étrangers de faire partie de sociétés dominicaines.

Comme en France nous retrouvons les différentes sociétés :

La société anonyme (SA) est l’entité appropriée aux grandes entreprises ayant un grand nombre d’actionnaires, où l’on désire protéger les intérêts des actionnaires minoritaires et obtenir un capital en faisant appel à l’épargne public à travers les médias de masse ou publicitaires.

La société par actions simplifiée (SA)

Idéale pour les grandes et moyennes entreprises dont on souhaite déterminer librement la structure organique et le fonctionnement dans un cadre de la plus grande liberté  contractuelle. Elle peut uniquement émettre des titres de créance de manière privée.

Nous évoquerons ici la Société à Responsabilité Limitée SRL qui convient le mieux aux entreprises familiales ou de petite taille. Elle représente d’ailleurs, la majorité des sociétés dominicaines. Á moins de racheter une SRL déjà constituée pour le bien en question, la procédure de constitution est très simple.

La Société à Responsabilité Limitée S.R.L.

• 2 associés minimum et 50 maximum
• Capital social à la discrétion des associés (généralement 100 000 pesos) souscrit et payé au moment de la constitution de la société.
• Capital social divisé en parts égales et indivisibles soit des parts sociales d’une valeur minimale de 100 pesos chacune. 
• Le transfert des parts sociales est libre, sauf si les statuts en disposent autrement.

Les Impôts

Ce mot vous fait tressaillir ? 

Lisez, ça va vous plaire, même si personne n’y échappe. 

La fiscalité en RD est régie par le code fiscal et ses modifications.

La DGII (La Dirección General de Impuestos Internos) est l’organisme autonome responsable du recouvrement, en résumé, notre Trésor Public.

Le régime fiscal dominicain est territorial. C’est-à-dire que tous les revenus de source dominicaine sont assujettis aux impôts locaux que vous soyez dominicain ou étranger.

Par contre, les recettes générées à l’étranger ne sont pas assujetties aux impôts dominicains. Exception faite des revenus d’investissements et gains financiers de personnes domiciliées ou résidentes (officiellement) en République dominicaine.

Précisons que les pensions et prestations de sécurité sociale reçues de l’étranger sont expressément exonérées de tous impôts.

Les dominicains et les étrangers qui viennent vivre en RD sont uniquement assujettis à l’impôt sur les revenus financiers de source étrangère à partir de la 3ème année à compter de l’obtention de leur résidence.

Pour les résidents en qualité de retraités, rentiers ou investisseurs, ils sont exemptés de ces impôts même après la troisième année de leur résidence.

À des fins fiscales, toutes personnes ayant passé plus de 182 jours en un an dans le pays est considérée résidente en République dominicaine, que ce soit de façon continue ou interrompue.

Toute personne ou entité qui doit payer des impôts en RD doit s’inscrire au Registre national des Contribuables (RNC).

De quels impôts s’agit-il ? 

Les contributions dominicaines les plus importantes sont les suivantes 

• Impôt sur les revenus (ISR)
• Impôt sur les plus-values
• Impôts sur les transferts de biens industrialisés et services (Itbis notre TVA)
• Impôts sélectifs sur la consommation (ISC)
• Impôts sur la propriété immobilière (IPI)
• Impôts sur les actifs.

Les impôts sur les revenus pour les personnes morales (sociétés)

L’ISR pour les personnes morales : obligation de payer chaque année un taux unique de 27% sur les revenus nets imposables pendant l’année fiscale. A la différence d’autres pays où l’ISR à payer est le même pour toutes les formes de sociétés.

Le code fiscal définit les revenus nets imposables comme les revenus bruts moins les déductions permises suivantes :

• Tous les frais requis effectués pour les obtenir, garder et conserver, tels que les intérêts de dettes sociales, primes d’assurances, dépréciation des actifs, amortissements de biens intangibles (que l’on ne peut toucher), donations aux institutions de bienfaisance (jusqu’à 5% du revenu imposable) et frais d’investigation et d’expérimentation qui n’ont aucun rapport avec l’extraction des minéraux.

Le Paiement de l’impôt sur le revenu

Les Sociétés doivent payer chaque mois un douzième de l’ISR payé pour l’année fiscale précédente à la DGII.

L’ISR pour les personnes physiques

Celles qui reçoivent des entrées de source dominicaine ou bénéficient d’investissements financiers à l’étranger paient des impôts sur ces revenus de la façon suivante.

Monnaie : pesos dominicains

Cette échelle est mise à jour chaque année en tenant compte de l’inflation.

L’impôt sur la plus-value

Afin de déterminer la plus-value assujettie à impôts, il faut déduire du prix ou de la valeur d’aliénation d’un bien, le coût d’acquisition ou de production ajusté de l’inflation.

S’il s’agit de biens dépréciables, le coût d’acquisition ou de production à considérer sera celui de leur valeur résiduelle. Le taux de cet impôt est le même que l’ISR : 27% pour les personnes juridiques et de 0 à 25% pour les personnes physiques.

Les plus-values se calculent uniquement en pesos dominicains.

Impôt sur transferts de biens industrialisés et services (ITBIS)

Il s’élève à 18% et se calcule :

Pour les importations : sur le coût du bien importé plus assurance, fret et droits douaniers.

Pour les services : calcul sur sa valeur globale.

Certains bénéficient d’un taux réduit de 16 % (médicaments, combustibles, engrais, livres et revues…

L’ItbIs s’ajoute à toute facture des biens et services.

L’impôt sélectif sur la consommation (ISC)

L’ISC grève le transfert et l’importation de certains biens (véhicules à moteur, armes à feu, cigarettes, boissons alcoolisées, électroménagers et bijoux). 

Le taux de l’ISC varie selon le produit +/- 16%.

L’impôt sur la propriété immobilière (IPI)

Les immeubles dont les propriétaires sont des personnes physiques sont soumis à l’IPI dont le taux s’élève à 1% par an sur la valeur accumulée selon l’évaluation du gouvernement.. Au moment de l’évaluation, ni le mobilier ni les équipements faisant partie des immeubles ne sont pris en considération.

Pour les terrains sur lesquels se trouve une construction comme un logement, 1% est calculé sur la valeur au delà de 7.138.384,80 pesos (environ 120.000 $), chiffre mis à jour chaque année en fonction de l’inflation, Pour des lots sans construction 1% est calculé sur la valeur de l’immeuble sans exonération.

Les immeubles exonérés d’IPI : les terrains ruraux destinés à l’exploitation agricole; les logements dont le propriétaire a atteint les 65 ans, à condition qu’il en ait été propriétaire pendant les 15 dernières années et qu’il s’agisse du seul bien qu’il possède; les logements assujettis à l’impôt sur actifs.

L’impôt sur actifs 

Les personnes juridiques ou physiques ayant une entreprise à un seul propriétaire paieront un impôt de 1% sur les actifs imposables.

Par actifs imposables on entend la valeur globale des actifs.

Sont inclus : 

• Les immeubles qui figurent sur le bilan général du contribuable, non ajustés à l’inflation et après avoir appliqué la déduction pour dépréciation, ainsi que l’amortissement et les réserves pour comptes débiteurs avec exception des investissements d’autres entreprises, 
• les terrains situés dans les zones rurales, les immeubles visant l’exploitation agricole et les impôts payés à l’avance ou acomptes. 

L’impôt sur les actifs fonctionne comme une sorte d’impôt sur les revenus minimes pour les personnes juridiques et les sociétés à propriétaires uniques. Le montant liquidé au titre de l’impôt sur les actifs sera considéré comme crédit contre l’impôt sur les revenus de telle façon que si le montant liquidé au titre d’impôt sur les revenus était égal ou supérieur à l’impôt sur les actifs à payer, l’obligation de payer ce montant sera considéré comme liquidé.

Les immeubles

Le droit de propriété et les opérations immobilières en RD

Depuis 1920 : le système d’enregistrement dominicain se base sur la loi Torrens d’origine australienne ;

Conformément à ce système, l’état crée et garde un registre de propriétés immobilières, qui doivent être soumises préalablement à une procédure judiciaire d’épuration dénommée “saneamiento”. Dès qu’une propriété a terminé cette procédure, un certificat de titre est émis au nom de son propriétaire comme preuve de ses droits sur l’immeuble. Les certificats de titre comptent avec la garantie absolue de l’Etat et sont opposables à tout le monde, en d’autres termes, leur contenu est supposé être correct quant à l’indication du propriétaire de l’immeuble, ainsi que par rapport à tout autre droit où intérêts pouvant l’affecter. Pour cette raison, par exemple, pour l’achat d’un immeuble enregistré, l’acheteur ne doit pas aller chercher au-delà du contenu du registre.

A partir de la date d’enregistrement, tout acte qui affecte ou limite les droits de propriété du propriétaire sur son immeuble doit être soumis au Registre des Titres correspondant, où sera contrôlée la régularité de l’acte et après vérification de sa validité, il sera inscrit au registre.

Il existe encore en République dominicaine quelques immeubles à “sanear”, qui sont dénommés en argot juridique les “immeubles non enregistrés”. Les droits sur ces mêmes immeubles sont régis par l’ancien système ministériel selon lequel les actes qui les affectent sont inscrits dans un registre sans aucune garantie quant à la titularité des droits qui leur incombent. 

Administration du système d’enregistrement immobilier

La Direction générale du Registre des titres et la Direction générale du cadastre, ainsi que les bureaux locaux qui en dépendent, sont les organismes de l’Etat responsables de coordonner et diriger l’enregistrement des propriétés et des opérations immobilières. Une juridiction spécialisée des tribunaux des terres a la compétence exclusive pour les procès sur les droits immobiliers enregistrés.

La copropriété

Pour créer une propriété immobilière en copropriété, il faut d’abord que les constructions soient érigées sur des terrains enregistrés, et ensuite, que les conditions  soient honorées.

• Approbation des plans de construction ou de lotissement
• Élaboration par un géomètre ou un architecte autorisé des plans détaillés de la propriété, avec indication précise des parties communes et privées.
• Approbation des plans de la copro par la Direction générale du cadastre correspondant.
• Rédaction par l’avocat du promoteur d’un règlement de copropriété et administration
• Enregistrement des plans de copro et du règlement au Registre des Titres correspondant
• Emission par le Registre des titres du certificat de titre correspondant à chaque unité privée et aux parties communes. 

La copropriété est légalement constituée dès son inscription au Registre des titres. 

Les Transactions immobilières

Il est souhaitable en RD que l’acquéreur engage les services d’un cabinet spécialisé en affaires immobilières avant de signer un accord de quelque forme que ce soit, et de débourser des fonds.

Le cabinet engagé se chargera de réaliser les vérifications et de réunir les preuves à l’appui pour assurer que les droits de l’acquéreur soient protégés.

Les frais d’acquisitions :

• Les honoraires de l’avocat varient entre 1% et 2% du prix d’achat 
• Les frais de Notaire : bien que le recours au Notaire ne soit pas obligatoire, certains acheteurs choisissent de le faire pour des questions de sécurité juridique. Les frais peuvent aller de 0,5% à 1% de la transaction.
• Les frais d’enregistrement au registre de la propriété représentent généralement un faible coût.
• Quelques menus frais administratifs

En tout, les frais d’acquisition en RD peuvent représenter environ 5% à 7% du prix total du bien, selon les choix faits pour les services juridiques et autres options administratives.

La Promesse de vente

Signature d’un contrat de promesse de vente ou d’option d’achat.

Versement d’un dépôt de garantie, soit un acompte de 10% de la valeur du bien au vendeur (on vous déconseille) où à un tiers, Avocat ou Notaire.

Le vendeur s’engage à vendre sa propriété à l’acquéreur selon les conditions générales indiquées dans la promesse ou l’option.

Le contrat est signé par les parties intéressées en présence d’un Notaire, qui atteste que les signatures ont été apposées en sa présence. La promesse doit contenir les détails de tous les aspects importants de la négociation.

Vérifications requises 

• Enquête sur l’état juridique de l’immeuble au Registre des titres correspondant.
• Vérification de la situation exacte de la propriété par un géomètre assermenté
• Confirmation que l’immeuble peut être transféré
• Vérification que l’immeuble peut être utilisé à des fins souhaitées par l’acquéreur;
• Enquête sur l’état d’environnement de l’immeuble
• Vérification de l’état d’occupation de l’immeuble
• Vérification que la personne ayant signé la promesse et le contrat définitif de vente a la capacité et la qualité de vendre et de transférer l’immeuble à l’acquéreur.

Le permis d’environnement

Tout projet immobilier doit obtenir l’approbation du Ministère de l’environnement et des ressources naturelles .

4 types d’autorisation : 

• l’autorisation environnementale
• le permis d’environnement
• le certificat d’environnement
• et le certificat d’impact minimum.

Contrat définitif de vente et de transfert de l’immeuble à l’acquéreur 

Il est signé devant notaire.

Il a pour but de transférer le droit de propriété sur l’immeuble vendu par le propriétaire et équivaut à l’acte notarié (escritura pùblica) utilisé en espagne et en amérique Latine.

Transfert d’immeuble aux étrangers

Aucune restriction pour les étrangers d’acheter un immeuble en RD, ni à leur acquisition par héritage.

La succession de biens est assujettie à la loi dominicaine qui établit une réserve héréditaire obligatoire en faveur des enfants du défunt de la personne décédée bien que la loi permette la succession des immeubles appartement aux étrangers en RD  soit régie par la loi de leur domicile.

Maintenant vous savez tout ou presque.

Investir avec notre agence Break Time Immobilier c’est bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

Il est donc temps de prendre vos rêves au sérieux.