Investir en République dominicaine : le guide 2026 pour acheter un bien immobilier

Dernière mise à jour : septembre 2026

Vous envisagez un investissement immobilier en République dominicaine ? Vous recherchez une villa, un appartement, un terrain, un commerce ou un investissement touristique ?

Avant de vous décider, il est important de comprendre les règles qui encadrent l’investissement immobilier en République dominicaine

Un achat immobilier à l’étranger ne se résume pas au choix d’une propriété. Il faut également vérifier le titre de propriété, la situation juridique du bien, les éventuelles autorisations, la fiscalité applicable et les conditions de la transaction.

Chez BreakTime Immobilier, à Las Terrenas, nous accompagnons les acquéreurs francophones dans leurs recherches et leurs projets immobiliers. Notre rôle est également de vous aider à identifier les points qui doivent être vérifiés avant de vous engager.

Ce guide présente les principales informations à connaître en 2026.

Important : cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l’avis d’un avocat, d’un fiscaliste ou d’une administration dominicaine. Les conditions peuvent dépendre de votre situation personnelle, de la nature du bien et de votre projet.

Pourquoi investir en République dominicaine ?

La République dominicaine occupe une place importante dans l’économie des Caraïbes.

Le tourisme y joue un rôle majeur. Cette dynamique soutient notamment la demande immobilière dans les principales destinations touristiques.

L’immobilier constitue également un secteur important de l’investissement étranger.

Selon le Guide de l’investissement en République dominicaine 2025 de ProDominicana, l’investissement étranger direct dans le secteur immobilier a atteint 5 435,2 millions de dollars entre 2015 et 2024. L’immobilier représentait ainsi 16,7 % de l’investissement étranger direct reçu sur cette période.

Ces chiffres montrent l’importance du secteur.

Ils ne constituent cependant pas une garantie de rentabilité pour un investissement individuel.

La valeur d’un bien dépend notamment de son emplacement, de son état, de son titre, de son potentiel locatif ou commercial et de l’évolution du marché.

Pourquoi Las Terrenas ?

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en République dominicaine ?

Oui.

Le principe général est celui du traitement national de l’investisseur étranger.

ProDominicana indique qu’en vertu de la Loi 16-95, les investisseurs étrangers et dominicains bénéficient des mêmes droits et obligations en matière d’investissement. Il n’existe donc pas de condition générale imposant à un étranger d’être résident dominicain pour investir.

Cela signifie qu’un étranger peut notamment envisager l’achat d’une villa, d’un appartement, d’un terrain, d’un local commercial ou d’un autre bien immobilier, sous réserve des règles applicables au projet.

Attention : égalité de traitement ne signifie pas absence de formalités.

L’investisseur étranger reste soumis aux règles applicables à son projet. Certaines activités peuvent nécessiter des licences, des autorisations, des enregistrements ou des conditions particulières selon leur nature.

Un achat immobilier destiné à votre résidence personnelle ne présente donc pas nécessairement les mêmes exigences qu’un projet touristique ou qu’une activité commerciale.

Faut-il être résident pour acheter ?

Non.

L’achat d’un bien immobilier et la résidence en République dominicaine sont deux démarches distinctes.

Un étranger peut acheter un bien immobilier en République dominicaine sans être résident permanent du pays. Les acheteurs étrangers sont soumis aux mêmes règles générales que les acheteurs dominicains.

En revanche, acheter un bien ne donne pas automatiquement le droit de résider durablement en République dominicaine. Si votre objectif est de vous installer dans le pays, vous devrez effectuer une démarche de résidence correspondant à votre situation et aux conditions prévues par la réglementation migratoire.

Il faut donc bien distinguer deux projets : acheter une propriété et obtenir un statut de résident.

Les démarches et les justificatifs ne sont pas les mêmes.

La résidence par investissement : quelles conditions ?

La résidence par investissement répond à des conditions spécifiques.

La République dominicaine prévoit une catégorie de résidence destinée aux investisseurs étrangers.

Le montant minimum indiqué par la Direction générale de la migration est de 200 000 dollars américains.

Toutefois, ce montant ne signifie pas qu’un achat immobilier de 200 000 dollars donne automatiquement droit à la résidence.

L’investissement doit répondre aux conditions du programme et être justifié par les documents prévus par la réglementation. La procédure implique notamment une preuve certifiée de l’investissement étranger et une démarche auprès des autorités compétentes.

Il est donc important de distinguer le prix d’achat d’un bien immobilier du montant d’investissement reconnu dans le cadre de la résidence par investissement.

Pour un projet d’installation en République dominicaine, nous recommandons de vérifier les conditions migratoires avant de choisir la structure de l’investissement.

Acheter en nom propre ou par société ?

L’achat d’un bien immobilier peut être réalisé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société.

Le choix dépend notamment de la nature du projet, de la destination du bien, du financement envisagé et de la stratégie de détention.

Acheter en nom propre peut être adapté à un projet personnel, notamment pour une résidence ou un investissement locatif simple.

Acheter par l’intermédiaire d’une société peut être envisagé pour un projet commercial, un investissement destiné à la location ou la détention de plusieurs actifs. Cette structure peut également faciliter l’organisation entre plusieurs associés.

Cependant, une société entraîne ses propres obligations fiscales et administratives.

En République dominicaine, les personnes physiques et les personnes morales ne sont pas soumises au même régime concernant la fiscalité du patrimoine immobilier. Les personnes physiques sont notamment concernées par l’IPI, tandis que les personnes morales sont soumises à l’Impôt sur les Actifs, qui inclut les biens immobiliers inscrits au bilan.

Lorsqu’une société acquiert directement un bien immobilier, la DGII indique également que l’acquisition par achat est soumise à l’impôt sur le transfert immobilier, au taux de 3 %, sous réserve des exonérations ou régimes particuliers applicables.

Il n’existe donc pas de structure universellement meilleure.

Avant de choisir entre un achat en nom propre et un achat par société, nous recommandons d’analyser le projet dans son ensemble avec un professionnel du droit et de la fiscalité en République dominicaine.

Peut-on investir dans tous les secteurs ?

Le principe général est celui d’une ouverture de l’investissement étranger en République dominicaine.

La Loi 16-95 prévoit un traitement national des investisseurs étrangers. Ils bénéficient donc, en matière d’investissement, des mêmes droits et obligations que les investisseurs dominicains.

Certaines activités restent toutefois soumises à des restrictions ou à des conditions particulières. Des licences, autorisations, enregistrements ou permis peuvent également être nécessaires selon la nature du projet.

Dans le secteur immobilier, les formalités varient notamment selon qu’il s’agit d’un achat résidentiel, d’un projet commercial, d’un développement touristique ou d’une activité nécessitant des autorisations spécifiques.

Pour un projet immobilier à Las Terrenas, il est donc essentiel de vérifier non seulement la propriété du bien, mais également l’usage autorisé du terrain et les autorisations nécessaires au projet envisagé.

Un terrain peut être parfaitement valable juridiquement sans pour autant permettre toutes les constructions ou activités souhaitées.

Avant tout achat destiné à un projet professionnel ou touristique, nous recommandons de vérifier la faisabilité juridique, urbanistique et administrative du projet.

Quelle fiscalité faut-il prévoir ?

La fiscalité immobilière en République dominicaine dépend de la situation de l’investisseur, de la nature du bien et de la structure utilisée pour l’acquérir.

Pour une personne physique, le principal impôt lié à la détention d’un patrimoine immobilier est l’Impôt sur le Patrimoine Immobilier (IPI).

Pour une société, le régime fiscal est différent. Les personnes morales sont notamment concernées par l’Impôt sur les Actifs, dont les biens immobiliers peuvent entrer dans la base imposable. La DGII indique actuellement un taux de 1 % sur les actifs imposables, selon les règles applicables.

D’autres taxes peuvent également intervenir lors de l’acquisition, de la détention, de la location ou de la revente d’un bien.

Le montant réellement dû dépend donc de la situation de chaque investisseur et du type d’opération.

Il est important de ne pas raisonner uniquement à partir du prix d’achat. Une analyse fiscale préalable permet d’anticiper le coût réel de l’investissement et d’éviter les mauvaises surprises.

Dans les sections suivantes, nous détaillons les principaux impôts et régimes fiscaux à connaître avant d’investir.

L’IPI en 2026 : quel montant est exonéré ?

En 2026, les personnes physiques bénéficient d’une exonération d’IPI sur leur patrimoine immobilier jusqu’à 10 695 494 pesos dominicains (RD$).

Au-delà de ce seuil, l’IPI est calculé au taux de 1 % sur la partie excédentaire.

Le calcul porte sur le patrimoine immobilier total enregistré au nom de la personne physique. Il ne s’applique donc pas séparément à chaque propriété.

Par exemple, si la valeur totale du patrimoine immobilier imposable dépasse le seuil d’exonération, seul le montant supérieur à 10 695 494 RD$ entre dans le calcul de l’IPI.

Le seuil d’exonération est révisé chaque année en fonction de l’inflation. Le montant applicable en 2026 est confirmé par la Direction générale des impôts internes (DGII).

Certaines situations bénéficient également d’exonérations particulières. C’est notamment le cas, sous certaines conditions, de la résidence d’une personne ayant atteint 65 ans, lorsqu’elle constitue son seul patrimoine immobilier.

L’IPI doit donc être évalué en fonction de l’ensemble du patrimoine immobilier et de la situation du propriétaire.

Qu’est-ce que CONFOTUR ?

Le CONFOTUR est un régime d’incitations fiscales destiné à favoriser le développement de projets touristiques en République dominicaine.

Lorsqu’un projet est officiellement approuvé dans le cadre de la Loi 158-01, certains avantages fiscaux peuvent s’appliquer, notamment l’exonération de l’Impôt sur le Patrimoine Immobilier (IPI) et de l’impôt sur le transfert immobilier. Le régime prévoit également, selon les conditions applicables au projet, des exonérations concernant l’Impôt sur le Revenu et certains impôts liés à la construction et au premier équipement.

La durée de l’exonération fiscale prévue par le régime est de 15 ans, à compter de la date de terminaison des travaux de construction et d’équipement du projet, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation.

Un bien immobilier n’est toutefois pas automatiquement éligible au CONFOTUR.

L’avantage dépend de l’approbation du projet et du respect des conditions prévues par la loi. Les projets doivent notamment répondre à des exigences administratives, environnementales, architecturales et de faisabilité.

Lorsqu’un bien est présenté comme bénéficiant du CONFOTUR, il est donc essentiel de vérifier la classification officielle du projet, la portée des avantages accordés et la durée restante des exonérations.

Le CONFOTUR peut représenter un avantage fiscal important, mais il doit toujours être vérifié au niveau du projet et du bien concerné.

Comment sécuriser l’achat d’un bien immobilier ?

Acheter un bien immobilier en République dominicaine nécessite de vérifier plusieurs éléments avant de signer.

La première étape consiste à vérifier le titre de propriété. Le Certificat de Titre est le document officiel qui atteste le droit de propriété sur le bien.

Il est également essentiel de demander une Certification de l’État juridique du bien auprès du Registro Inmobiliario. Ce document permet notamment de vérifier la titularité du bien ainsi que les charges, hypothèques, saisies ou autres inscriptions enregistrées.

La vérification doit également porter sur la désignation cadastrale, la superficie et la concordance entre les documents officiels et le bien présenté à la vente.

Selon le projet, d’autres contrôles peuvent être nécessaires : situation urbanistique, usage autorisé du terrain, permis de construire, autorisations environnementales ou documents liés à une activité commerciale ou touristique.

Le contrat de vente et les documents nécessaires à la transaction doivent également être vérifiés par un professionnel compétent avant la signature.

Un prix attractif ne suffit jamais à sécuriser un investissement immobilier.

La vérification juridique et administrative du bien constitue une étape essentielle avant tout engagement financier important.

Les principales étapes d’un achat immobilier

L’achat d’un bien immobilier en République dominicaine suit plusieurs étapes. Leur ordre peut varier selon la nature du bien et la situation de l’acquéreur.

1. Définir le projet

Avant de rechercher un bien, il est important de déterminer l’objectif de l’investissement : résidence, location, activité commerciale, projet touristique ou revente.

2. Vérifier le bien

Une première analyse permet de vérifier la situation juridique du bien, son titre de propriété, sa superficie, sa localisation et les éventuelles charges inscrites.

Le Registro Inmobiliario recommande notamment de demander une Certification de l’État juridique du bien avant tout achat. Ce document permet de connaître la situation juridique enregistrée du bien.

3. Vérifier la faisabilité du projet

Lorsque l’acquisition concerne un terrain, un commerce, un hôtel ou un projet de construction, des vérifications supplémentaires peuvent être nécessaires : usage du sol, autorisations, permis, situation environnementale ou conditions particulières liées à l’activité.

4. Formaliser l’accord entre les parties

Une fois les vérifications effectuées, les conditions de la transaction sont définies et les documents contractuels sont préparés.

5. Réaliser les démarches fiscales et administratives

L’acquisition implique des formalités auprès des autorités compétentes. Les documents et obligations peuvent varier selon que l’acheteur est une personne physique ou une société.

6. Finaliser le transfert de propriété

La transaction est ensuite enregistrée auprès des autorités compétentes afin que le transfert du droit de propriété soit officiellement établi.

Chaque acquisition est différente. Un appartement en copropriété, un terrain, une villa ou un fonds de commerce ne nécessitent pas nécessairement les mêmes vérifications.

C’est pourquoi une analyse adaptée au bien et au projet doit être réalisée avant de s’engager.

Quels sont les frais d’acquisition ?

L’acquisition d’un bien immobilier entraîne plusieurs frais et obligations. Leur montant dépend notamment de la valeur du bien, de la nature de l’opération et de la situation de l’acquéreur.

Lors d’une acquisition par achat, l’Impôt sur le Transfert Immobilier est fixé à 3 % de la valeur du bien, selon les règles applicables de la DGII. La base retenue pour le calcul doit être vérifiée au moment de la transaction.

Certaines acquisitions peuvent toutefois bénéficier d’une exonération ou d’un régime fiscal particulier. C’est notamment le cas de certains projets bénéficiant d’incitations fiscales, comme le CONFOTUR, ou de certaines acquisitions répondant aux conditions prévues par la législation.

À cet impôt peuvent s’ajouter les frais liés à la préparation et à la formalisation de la transaction, notamment les frais juridiques, notariaux ou administratifs.

Des frais spécifiques peuvent également s’appliquer selon le type de bien ou la structure de l’acquisition.

Il n’existe donc pas un pourcentage unique permettant de déterminer tous les frais d’acquisition.

Avant de signer, il est préférable d’établir un budget complet comprenant les taxes, les frais professionnels et les éventuels frais administratifs liés à la transaction.

Acheter un terrain : quelles précautions supplémentaires ?

L’achat d’un terrain nécessite des vérifications supplémentaires, notamment lorsque l’objectif est de construire ou de développer un projet.

Avant tout engagement, il est important de vérifier le Certificat de Titre et la situation juridique du terrain. Le Registro Inmobiliario recommande de demander une Certification de l’État juridique du bien afin de vérifier notamment les charges ou autres inscriptions enregistrées.

La superficie et les limites du terrain doivent également être contrôlées. Le certificat de titre fait notamment référence à la désignation cadastrale, à la superficie, à la localisation et aux limites du bien.

Pour un terrain destiné à la construction, il faut ensuite vérifier que le projet envisagé est compatible avec les règles d’urbanisme et les autorisations applicables.

Selon la localisation et la nature du projet, des vérifications complémentaires peuvent être nécessaires concernant l’accès, les réseaux, l’environnement, les servitudes ou les autorisations administratives.

Un terrain constructible sur le papier ne signifie pas nécessairement que tous les projets y sont réalisables.

Il est donc essentiel de vérifier la faisabilité du projet avant l’achat, et non après la signature.

Pour un investissement important, nous recommandons de faire réaliser les vérifications juridiques, cadastrales, techniques et administratives nécessaires par les professionnels compétents.

Acheter un commerce ou un hôtel

L’acquisition d’un commerce ou d’un hôtel demande une analyse différente de celle d’un bien résidentiel.

Il faut d’abord déterminer ce qui est réellement vendu : les murs, le fonds de commerce, les parts de la société ou une combinaison de plusieurs éléments.

Dans le cas d’un fonds de commerce, l’acquéreur n’achète pas nécessairement le bâtiment. La transaction peut notamment porter sur l’activité, la clientèle, le matériel, le nom commercial ou certains droits liés à l’exploitation.

La situation du bail doit également être examinée avec attention lorsque l’activité est exploitée dans un local loué. Sa durée, ses conditions de renouvellement, le montant du loyer et les droits accordés au locataire peuvent avoir une influence importante sur la valeur de l’investissement.

Pour un hôtel, un restaurant ou une autre activité touristique, il faut également vérifier les autorisations nécessaires à l’exploitation ainsi que la conformité de l’activité avec l’usage du local et les réglementations applicables.

La situation fiscale et juridique de l’entreprise doit également être analysée lorsque les parts d’une société sont acquises. Une acquisition de parts sociales ne doit pas être considérée comme une simple acquisition immobilière : elle peut entraîner des conséquences fiscales propres à la cession de titres. La DGII prévoit notamment des règles spécifiques concernant la détermination de la plus-value et les obligations de retenue.

Avant d’acheter un commerce ou un hôtel, il est donc essentiel de savoir exactement ce qui est vendu et quels droits sont réellement transférés.

Pour ce type d’investissement, nous recommandons une analyse juridique, fiscale et commerciale complète avant tout engagement.

Peut-on revendre un bien immobilier ?

Oui. Un propriétaire peut revendre son bien immobilier en République dominicaine.

La revente implique toutefois de nouvelles démarches juridiques et fiscales. Le transfert de propriété doit notamment être enregistré auprès du Registro de Títulos compétent. Le dossier de transfert comprend notamment l’acte de vente et les documents relatifs au titre de propriété. (ri.gob.do)

La vente peut également entraîner un impôt sur la plus-value, lorsque celle-ci est réalisée. En 2026, la législation prévoit un taux de 10 % pour les personnes physiques sur les gains de capital provenant de la cession de biens immobiliers. La DGII précise que ce taux est entré en vigueur avec la Loi 30-26 publiée le 19 juin 2026. (ayuda.dgii.gov.do)

Le calcul de la plus-value ne correspond pas simplement à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La détermination fiscale tient notamment compte du coût fiscal du bien et des règles d’ajustement applicables.

Des situations particulières peuvent également bénéficier d’une exonération. Par exemple, certaines personnes physiques peuvent être exonérées lorsque le bien constitue leur résidence principale et que le produit de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale dans les conditions prévues par la loi. (ayuda.dgii.gov.do)

Avant une revente, il est donc important d’anticiper la fiscalité applicable et les démarches nécessaires au transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de succession ?

La transmission d’un bien immobilier après le décès de son propriétaire est soumise à des règles successorales et fiscales spécifiques.

En République dominicaine, les héritiers doivent déclarer la succession auprès de la Direction générale des impôts internes (DGII). L’impôt sur les successions est actuellement fixé à 3 % de la masse successorale, après déduction des éléments prévus par la loi. (dgii.gov.do)

La déclaration successorale doit normalement être présentée dans un délai de 90 jours après le décès. Des documents justificatifs sont notamment nécessaires pour établir les biens concernés et la qualité des héritiers. (dgii.gov.do)

Pour un bien immobilier enregistré, les droits du défunt doivent ensuite être transférés aux héritiers auprès du Registro de Títulos compétent. La procédure peut notamment nécessiter une détermination des héritiers et la présentation du paiement de l’impôt successoral ou d’une exonération délivrée par la DGII. (ri.gob.do)

Les héritiers étrangers peuvent également être concernés. Le Registro Inmobiliario prévoit notamment la présentation d’un passeport et d’un document d’identité pour les héritiers étrangers. Les documents provenant de l’étranger peuvent également devoir être apostillés ou légalisés et, lorsqu’ils ne sont pas en espagnol, traduits par un interprète compétent. (ri.gob.do)

La succession doit donc être anticipée lorsque l’investissement immobilier est important.

Un testament et une organisation successorale adaptés peuvent permettre de mieux préparer la transmission du patrimoine, mais leur rédaction doit être étudiée avec un professionnel compétent.

Les erreurs que nous vous conseillons d’éviter

Investir dans l’immobilier en République dominicaine peut être une excellente opportunité. Certaines erreurs peuvent toutefois compliquer une acquisition ou réduire la rentabilité du projet.

Acheter uniquement en fonction du prix

Un prix attractif ne suffit pas. La localisation, le titre, l’état du bien, les charges et le potentiel réel du projet doivent également être étudiés.

Verser un acompte avant les vérifications essentielles

Il est préférable de vérifier la situation juridique du bien avant de s’engager financièrement. La DGII exige notamment le titre du bien pour effectuer une procédure de transfert. (dgii.gov.do)

Se fier uniquement aux documents présentés par le vendeur

Les documents doivent être contrôlés auprès des organismes compétents. Une incohérence entre le contrat et les documents officiels peut notamment entraîner des difficultés lors du transfert. (ayuda.dgii.gov.do)

Confondre propriété et possibilité de construire

Un terrain peut être juridiquement valable sans permettre le projet envisagé. L’usage du sol et les autorisations nécessaires doivent être vérifiés avant l’achat.

Négliger la fiscalité

Les taxes ne se limitent pas au prix d’achat. L’IPI, l’impôt sur les actifs, les taxes de transfert et la fiscalité applicable à une éventuelle revente doivent être intégrés à la réflexion.

Acheter sans définir son objectif

Résidence principale, location, investissement touristique, commerce ou revente : chaque objectif implique des critères de recherche différents.

Notre conseil : prenez le temps de vérifier avant de décider.

Une acquisition immobilière réussie ne repose pas uniquement sur une bonne négociation. Elle repose d’abord sur un bien adapté au projet et sur une transaction correctement sécurisée.

Notre approche chez BreakTime Immobilier

Investir en République dominicaine : bien acheter avant de penser à revendre

Investir dans l’immobilier en République dominicaine ne consiste pas uniquement à acheter au meilleur prix.

La qualité de l’investissement dépend d’abord du bien choisi, de son emplacement, de sa situation juridique et de son adéquation avec le projet de l’acquéreur.

À Las Terrenas, les opportunités sont nombreuses. Elles ne présentent cependant pas toutes le même potentiel.

Une villa destinée à la location saisonnière, un appartement pour une résidence secondaire, un terrain destiné à un développement ou un commerce en activité répondent à des logiques d’investissement différentes.

La rentabilité potentielle doit donc être étudiée avant l’achat, en tenant compte des charges, de la fiscalité, des travaux éventuels, de la demande locative ou commerciale et du niveau de risque.

La revente doit également être envisagée, sans pour autant devenir le seul objectif.

Le meilleur investissement n’est pas nécessairement celui qui semble le moins cher. C’est celui qui correspond réellement au projet et dont les caractéristiques ont été vérifiées avant l’achat.

À Las Terrenas, la connaissance du marché local permet notamment de mieux apprécier l’emplacement, le potentiel du bien et les particularités de chaque secteur.

C’est cette approche que nous privilégions chez BreakTime Immobilier : bien comprendre le projet avant de chercher le bien.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en République dominicaine ?

Investir en République dominicaine peut offrir de nombreuses possibilités, notamment à Las Terrenas.

Mais un investissement réussi commence par une bonne compréhension du projet, du bien et de son environnement juridique et fiscal.

Avant de vous engager, prenez le temps de vérifier les documents, les conditions d’acquisition, les éventuelles autorisations et les coûts liés à votre projet.

Chez BreakTime Immobilier, nous vous accompagnons dans votre recherche à Las Terrenas et vous mettons en relation avec les professionnels compétents pour les vérifications juridiques et fiscales nécessaires.

Que vous recherchiez une villa, un appartement, un terrain, un commerce ou un hôtel, nous pouvons vous aider à identifier les opportunités correspondant à votre projet.

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Las Terrenas, République dominicaine